Assemblea di condominio online
Basta davvero il consenso della maggioranza dei condomini?
In questi ultimi mesi di emergenza Covid-19 siamo stati costretti a fare i conti con la tecnologia.
Per alcuni è stata una vera e propria scoperta, tra videochiamate, videoconferenze e meeting online.
Anche nel mondo legato al condominio ci si è interrogati sulla possibilità di ricorrere alla tecnologia, non solo per gli incontri informali con fornitori e condomini, ma anche - e soprattutto – per svolgere le assemblee condominiali che non si potevano svolgere in presenza.
Complici le innumerevoli agevolazioni fiscali per gli interventi di manutenzione straordinaria, uno tra tutti il cd. superbonus al 110%, il dibattito si è fatto molto acceso.
La modalità di svolgimento in via telematica, però, creano ancora notevoli problemi.
L’art. 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile, recentemente modificato con l’introduzione del comma 6, ha previsto infatti che fosse possibile partecipare all’assemblea condominiale in videoconferenza, a condizione che tale modalità non fosse espressamente vietata dal regolamento di condominio e che vi fosse il consenso unanime di tutti i condomini.
Non tanto il primo requisito (poiché è inusuale che i regolamenti di condominio, per lo più datati, prevedano una tale esclusione) quanto il secondo avrebbe creato notevoli problemi.
Infatti, richiedere il previo consenso di tutti i condomini ad una tale modalità di svolgimento dell’assemblea avrebbe presupposto che o il regolamento di condominio lo prevedesse espressamente oppure che tutti i condomini fossero preventivamente posti in condizione di esprimersi sul punto.
Come, però, non era dato sapersi.
Il comma così introdotto infatti non prevedeva alcuna specificazione rispetto alle modalità con le quali ciascun condomino avrebbe dovuto esprimere il proprio consenso.
La maggiore difficoltà però restava la necessità di ottenere il consenso di tutti i condomini.
Proprio queste criticità, unite alla difficoltà di trovare un mezzo idoneo per far esprimere tutti i condomini sul punto, hanno indotto il legislatore a correre ai ripari a distanza di poche settimane dall’introduzione di quella che era comunque stata accolta come una grande novità.
Molti infatti si erano espressi nel senso di ritenere necessaria un’assemblea ad hoc, evidentemente però in presenza, nella quale far esprimere tutti i condomini in senso favorevole o non alla nuova modalità telematica.
È evidente però che il periodo di emergenza in cui stiamo vivendo da mesi avrebbe quantomeno sconsigliato la convocazione di un’assemblea in presenza per questi fini.
E allora?
Prima ancora che gli esperti del settore avessero modo di approfondire ulteriormente la questione, il Parlamento è intervenuto modificando proprio il comma 6 di recente introduzione.
La legge di conversione del d.l. n. 125 del 2020 è così intervenuta a modificare il sesto comma dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile, stabilendo che per la partecipazione all'assemblea in modalità di videoconferenza basta il consenso della maggioranza dei condomini.
La correzione legislativa, tuttavia, si è limitata a modificare solo l’aspetto numerico della maggioranza necessaria, senza specificare con quali modalità debba essere espresso il consenso.
Restano dunque aperti molti interrogativi.
A cosa si riferisce il “previo consenso”?
Non è chiaro, innanzitutto, se si possa parlare di un consenso valido per ogni futura assemblea in modalità di videoconferenza o se invece debba intendersi come consenso alla partecipazione a quella sola assemblea per la quale è prestato.
Come e quando debba poi esprimersi questo consenso è ancora un’incognita che sarà lasciata all’interpretazione.
Nel silenzio della norma, sembrerebbe che possa parlarsi di un consenso da esprimere in un qualsiasi momento antecedente alla riunione ed in qualsiasi forma, pure tacita.
Se così fosse, dunque, varrebbe come consenso anche il comportamento concludente di chi abbia comunque partecipato in videoconferenza, potendosi ritenere perciò l’assemblea regolarmente costituita nel caso in cui la maggioranza dei condomini vi abbia comunque partecipato in videoconferenza.
Si parla poi di “maggioranza dei condomini” ma non è chiaro se si intenda dei condomini partecipanti al condominio o dei condomini presenti in assemblea.
Insomma, siamo di fronte ad uno strumento, quello della videoconferenza, che potrebbe senz’altro essere molto utile per una più rapida gestione delle problematiche connesse alla vita in condominio ma che, allo stato attuale e nell’incertezza delle norme a nostra disposizione, potrebbe anche prestare il fianco a impugnazioni pretestuose delle delibere assembleari.
Auspichiamo pertanto che il legislatore intervenga a chiarire gli aspetti ancora dubbi.
Nel frattempo, libero sfogo all’interpretazione.
Avv. Luana Liberti
Athena Avvocato Torino